7 проблем обманутых дольщиков

Интерес законотворцев и делового сообщества к теме защиты нарушенных прав дольщиков продолжает неуклонно расти. Так, еще осенью 2013 года Минрегионом России официально закреплены критерии обманутых дольщиков¹, а с 1 января 2014 года скорректированы условия для регистрации договора долевого участия². Актуальность темы говорит сама за себя – общее число судебных дел по долевому строительству превышает более 20 тыс., из них примерно 4 тыс. возбуждено только в 2013 году.

Обобщив судебную практику последних трех лет, ВС РФ выделил самые злободневные вопросы нарушения прав граждан-участников долевого строительства³.

Проблема № 1. Неоднократная выдача разрешения застройщику на возведение многоквартирного жилого дома

Дело: определение Свердловского областного суда от 18 августа 2011 г. № 33-11659/2011⁴.

Истец: гражданин К. – участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: признать право собственности К. на долю в объекте незавершенного строительства – многоквартирном доме.

Обстоятельства дела: ответчику в 2004 году было выдано разрешение на строительство жилого дома сроком действия один месяц, предусматривающее выполнение подготовительных работ – установку забора, снос зеленых насаждений, отселение граждан.

Два года спустя ответчик и К. подписали договор участия в долевом строительстве, государственная регистрация которого не была осуществлена. Позднее в отношении той же квартиры был заключен еще один договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном порядке, с гражданином П.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд указал, что разрешение на строительство прямо не предусматривало возведение объекта, но давало право на подготовительные работы, которые являются неотъемлемой частью и начальным этапом строительства. К тому же, указанное разрешение было дооформлено надлежащим образом. Однако для заключения второго договора об участии в долевом строительстве (с гражданином П.) правовых оснований у ответчика не имелось.

Проблема № 2. Привлечение денежных средств граждан на строительство дома лицом, не имеющим на это права

Дело: решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ.

Истец: участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: возвратить денежные средства за оплату квартиры в строящемся доме, взыскать проценты в двойном размере и возместить сверх суммы этих процентов причиненные убытки.

Обстоятельства дела: застройщик заключил с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры, получив от него денежные средства в счет ее оплаты до окончания строительства дома, с последующим правом собственности.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд указал, что застройщиком не выполнены обязательные условия приобретения права на привлечение средств граждан для строительства многоквартирного дома. Напомним, к ним относится государственная регистрация предварительного договора участия в долевом строительстве, получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок (ст. 3, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; далее – Закон № 214-ФЗ).

Проблема № 3. Возведение незаконной самовольной постройки в садовом товариществе

Дело: апелляционное определение Московского областного суда от 11 февраля 2013 г. № 33-3876/2013.

Истец: префектура Троицкого и Новомосковского административных округов г. Москвы.

Требование истцов: признать строение самовольной постройкой и осуществить ее снос.

Обстоятельства дела: группа лиц (28 человек) приобрела в собственность земельный участок в некоммерческом садовом товариществе, предназначенном для ведения садоводства. Затем они же возвели на этой площади многоквартирный дом без получения разрешения на строительство.

Вывод суда: требования истцов удовлетворены. Суд обосновал, что право собственности на земельные участки не дает собственнику права возводить строения без разрешения на строительство, равно как и строительство с нарушением разрешенного вида использования земельного участка.

Одна из наиболее важных проблем для дольщиков – это признание права собственности на приобретенное жилье. Рассмотрим ее подробнее.

Проблема № 4. Признание права собственности

1. Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Дело: решение Устиновского районного суд г. Ижевска Удмуртской Республики.

Истец: участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: признать право собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства.

Обстоятельства дела: истцом исполнены обязательства по уплате цены договора участия в долевом строительстве. Однако дом не введен в эксплуатацию в срок, а строительные работы прекращены. Необходимые документы для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в Росреестр ответчиком не представлены.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Судом установлено, что истец вправе требовать признания права собственности на незавершенный объект строительства до окончания строительных мероприятий (ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Спорная квартира готова на 80% и фактически передана истцу.

2. Признание права собственности на квартиру в доме, разрешение на которое получено до вступления в силу Закона № 214-ФЗ⁵

Дело: решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга.

Истец: участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: признать право на долю в объекте незавершенного строительства высокой степени готовности.

Обстоятельства дела: истец и ответчик заключили договор строительного подряда на возведение многоквартирного дома, разрешение на строительство которого получено в декабре 2004 года. Истец обязательства по оплате исполнил. Однако возведение дома в указанный в договоре срок не завершено, разрешение на его ввод в эксплуатацию не получено, а против ответчика возбуждено дело о банкротстве.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд отметил, что строительство помещения полностью оплачено истцом, но его выделение в качестве обособленного помещения, предназначенного для проживания людей, до принятия дома в эксплуатацию невозможно. В связи с этим, истец имеет право на долю в объекте незавершенного строительства. 

3. Передача квартиры в залог банку

Дело: материалы судебной практики Липецкого областного суда.

Истец: участники долевого строительства (дольщики).

Требование истцов: признать право собственности каждого участника на его квартиру.

Обстоятельства дела: истцы заключили с ответчиком договоры о долевом участии строительства жилого дома, разрешение на возведение которого получено в августе 2004 года. Истцами обязательства по уплате денежных средств исполнены. Позднее между ответчиком и банком заключен договор ипотеки в обеспечение кредитного договора. По договору ипотеки ответчик передал в залог банку незавершенный строительством многоквартирный дом, указанный в договорах о долевом участии граждан, и право аренды соответствующего земельного участка.

Вывод суда: требования истцов удовлетворены. В обосновании своей позиции суд указал, что спорные квартиры не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, даже в составе объекта незавершенного строительства. Причина тому – обремененность правами истцов как участников долевого строительства, которые оплатили стоимость предмета договора.

Проблема № 5. Нарушение застройщиком сроков строительства

Дело: Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 5 июня 2012 г. № 18-КГ12-1.

Истец: застройщик жилого многоквартирного дома.

Требование истца: призвать дольщика к заключению допсоглашения к договору участия в долевом строительстве о продлении срока передачи строящегося объекта и его государственной регистрации.

Обстоятельства дела: после заключения договора с дольщиком, в проектную декларацию указанного дома внесены изменения: срок ввода в эксплуатацию здания изменен на более поздний. Причина – недостаток денежных средств. Дольщик на предложение изменить договор не отреагировал, однако большая часть участников долевого строительства дома с предложением согласилась.

Вывод суда: строительной организации отказано, состоявшиеся по делу судебные постановления отменены. Главная причина – отсутствие существенно изменившихся обстоятельств и доказательств того, что стороны не могли их предусмотреть при заключении договора.

Проблема № 6. Нарушение качества объекта долевого строительства

Дело: решение Куйбышевского районного суда города Иркутска.

Истец: гражданин Е. – участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: расторгнуть договор участия в долевом строительства с застройщиком по причине ненадлежащего качества полученной квартиры.

Обстоятельства дела: в квартире, переданной истцу, были выявлены существенные нарушения качества, в связи с чем она признана непригодной для проживания. Это и неправильное функционирование систем вентиляции и отопления, и несоответствие проектной документации требованиям технических и градостроительных регламентов.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд пришел к выводу, что недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, существенны и их устранение потребует вложения значительных денежных средств и отселения проживающих в нем граждан.

Дело: Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 56-В12-2.

Истец: гражданин Б. – участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: возложить устранение технических и санитарных недостатков жилого помещения на ЖСК.

Обстоятельства дела: истец заключил договор об инвестировании строительства квартиры с ЖСК, который до этого заключил договор подряда со строительной организацией. После получения квартиры в собственность истец вступил в члены ЖСК. Однако в предоставленном кооперативом жилом помещении были обнаружены существенные недостатки, которые препятствовали нормальному проживанию людей.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд обязал ответчика – ЖСК, исполнившего свои обязательства ненадлежащим образом, возместить убытки по проведению восстановительного ремонта помещения.

Проблема № 7. Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома

Дело: Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 5-КГ12-7.

Истец: граждане – участники долевого строительства (дольщики).

Требование истцов: признать недействительным договор инвестирования и приложение к нему в части предоставления одному из дольщиков общего имущества дома.

Обстоятельства дела: кроме инвестиционного договора на строительство между дольщиком и застройщиком был утвержден перечень недвижимого имущества, который должен быть передан в собственность инвестору. Позднее за ним зарегистрировано право собственности на нежилые помещения – водомерный узел, коридор и тамбур.

Вывод суда: требования истцов удовлетворены. Общее имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от их собственности (ст. 8 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент рассмотрения дела).

Документы по теме:

• Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.)
• Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
• Приказ Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 г. № 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены"

Новости по теме:

• Около 2,3 тыс. нарушений законодательства в сфере долевого строительства выявлено прокурорами в этом году – ИА "ГАРАНТ", 6 ноября 2013 г.
• Определены полномочия госорганов по признанию граждан-участников долевого строительства пострадавшими – ИА "ГАРАНТ", 25 июля 2013 г.
• Признание граждан-участников долевого строительства пострадавшими будут осуществлять субъекты РФ – ИА "ГАРАНТ", 25 июня 2013 г.
• Правительство РФ определило уполномоченный орган в сфере долевого строительства – ИА "ГАРАНТ", 7 мая 2013 г.

Материалы по теме:

• Долевое строительство жилья: как не стать обманутым дольщиком
• Жилищное строительство и ЖКХ: итоги 2013 года

_____________________________

¹ Приказ Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 г. № 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены".
² Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
³ Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.; далее – Обзор).
⁴ Материал подготовлен на основе Обзора. В связи с тем, что в нем не указаны выходные данные судебных дел, в некоторых пунктах нашей статьи номера рассматриваемых дел отсутствуют.
⁵ Напомним, что Закон № 214-ФЗ вступил в силу с 1 апреля 2005 года. Начиная с этой даты регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для возведения многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.