Перевод квартиры в нежилое помещение по-новому. Обзор изменений законодательства

Дмитрий Бурняшев

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

С 9 июня вступят в силу поправки в Жилищный кодекс, уточняющие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Соответствующий закон 29 мая подписал Владимир Путин (Федеральный закон от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"). Изменения направлены на защиту прав собственников квартир, которые часто страдают от соседства с нежилыми помещениями. Рассмотрим, что изменится для предпринимателя с указанной даты.
 

Расширение перечня документов

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, содержащей перечень документов, дополнена п. 6 и п. 7. Теперь помимо прочих документов, нужно также предоставить:

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Ранее таких требований не было и достаточно было предоставить:

• заявление о переводе помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Что должно быть указано в согласии от соседей?

Как уже было указано выше, согласие необходимо получить от собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению.

Примыкающими признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением (ч. 2.2. ст. 23 Жилищного кодекса РФ)

Согласие оформляется письменно в произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственников примыкающих помещений.

Если к формулировкам такого согласия требований нет, то к наличию обязательных реквизитов есть. В нем должны быть указаны:

• фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
• полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
• паспортные данные собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, номер принадлежащего такому собственнику помещения, примыкающего к переводимому помещению, реквизиты документов, подтверждающих право собственности этого собственника на указанное помещение.

Ответа на вопрос, необходимо ли делать согласие от каждого собственника в виде отдельных документов или можно подготовить один документ, в котором указать всех собственников в виде списка. Я считаю, что решение остается на усмотрение собственника, подготавливающего документы.

Повторюсь, главное требование содержания согласия – возможность определить волеизъявление собственников примыкающих помещений. При этом какие-либо критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в даче согласия на перевод, на законодательном уровне не закреплены. В итоге, я допускаю, что на практике возможны случаи, когда собственники таких помещений могут злоупотреблять своим правом и без наличия объективных причин – не давать соответствующее согласие. Также не исключаю и вариант наличия коррупционной составляющей, где собственники в обмен на дачу согласия могут потребовать оплату какой-либо суммы. В то же время возможность оспорить бездействие собственников, которые не хотят давать согласие, не предусмотрена жилищным законодательством.

Требования к протоколу общего собрания

Во-первых, для возможности принятия решений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, был расширены полномочия общего собрания собственников. Возможность решения такого вопроса предусмотрена п. 4.5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Во-вторых, для получения согласия на общем собрании был введен новый механизм определения кворума (необходимого количества голосов для принятия решений на собрании).

Так, если в многоквартирном доме больше двух подъездов, кворум будет, если в собрании приняли участие более 50% голосов в доме, включая:

• более чем две трети голосов от числа голосов, которыми владеют собственники подъезда, где находится переводимое помещение;
• не менее половины голосов, которые обладают собственники примыкающих к переводимому помещению.

Для принятия решения будет достаточным наличие количества голосов "ЗА" более 50 % от количества принявших участие, но при условии, что "ЗА" принятие указанного решения проголосовали большинство голосов от принявших участие и являющимися, собственниками помещений в подъезде, где находится переводимое помещение (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если в доме один подъезд, то для кворума необходимо:

• более две трети голосов, принявшие участие в собрании от общего количества голосов;
• не менее половины голосов, которые принадлежат собственникам, примыкающих помещений к переводимому.

А для принятия решения требуется большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

***

Рассмотренные выше нововведения не коснутся собственников, приобретающих нежилое помещение в многоквартирном доме, которое уже было переведено из квартиры или изначально было в составе дома.

А тем собственникам, которые планировали подавать документы на перевод в ближайшее время, рекомендую поторопиться, и если успеть это сделать до 9 июня, то представлять дополнительные документы не потребуется. Напомню, что жилищное законодательство, как и гражданское не имеет обратной силы, если иное не указано в принимаемом законе (ст. 6 Жилищного кодекса РФ).