Исключение из кадастрового перечня – эффективный способ снижения налога на имущество без оспаривания кадастровой стоимости

Александр Тимофеев

Управляющий партнер Правового бюро "Тимофеев и партнеры"

специально для ГАРАНТ.РУ

Защита прав добросовестного владельца недвижимости в контексте влияния на эти права кадастровой стоимости, может осуществляться по нескольким направлениям. Одно из них общеизвестно, понятно и доступно, когда речь идет об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении ее в размере рыночной стоимости. Другое – исключение здания (помещения) из перечня объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, менее востребовано юридической практикой. Возможно, в силу более сложного механизма защиты, требующего, во-первых, отхода от привычных стандартов доказывания, во-вторых, необходимости поиска и представления доказательств так, чтобы у суда отсутствовали разумные сомнения в незаконности действий чиновников.

Мы столкнулись с особенностями предъявления, обеспечения и представления в суде иска об исключении из перечня объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, такого исторического здания как Центральный телеграф (ул. Тверская, д. 7). Казалось бы, задача не представляется выполнимой, поскольку еще в 2014 году было проведено обследование фактического использования здания Центрального телеграфа, которое подтвердило размещение в нем офисов, объектов торговли и общественного питания.

Но мы обратили внимание на некоторые особенности механизма включения зданий (помещений) в пресловутый, назовем его "кадастровый перечень": во-первых, в силу положений ч. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса, кадастровый перечень должен ежегодно утверждаться уполномоченным органом субъекта РФ (в Москве постановлением Правительства г. Москвы). В нашем случае это было в редакциях постановлений Правительства г. Москвы: от 29 ноября 2016 г. № 789-ПП, от 28 ноября 2017 г. № 911-ПП, от 27 ноября 2018 г. № 1425-ПП, от 26 ноября 2019 года № 1574-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП", в которых здание Центрального телеграфа присутствовало под различными номерами. Во-вторых, основанием для включения здания Центрального телеграфа в названные перечни являлся один и тот же, составленный в 2014 году акт обследования, который, по мнению Правительства г. Москвы, был документом доказательственного значения, достаточным для установления факта использования здания в деловых, коммерческих или административных целях.

Однако, детальный анализ действий по проведению обследования и подготовке 2014 года акта о фактическом использовании здания Центрального телеграфа (напомним, в Москве порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений утвержден постановлением Правительства г. Москвы от 14 мая 2014 г. № 257-ПП), позволил выявить нарушения, которые убедили суд в недостоверности сведений о коммерческой принадлежности здания. Например, одним из оснований отнесений здания к административно-деловому центру является следующее условие – если назначение помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры. Однако назначение помещения "кабинет" само по себе не предусматривает автоматическое размещение в нем офиса. Для признания "кабинета" офисом необходимо доказать, что он непосредственно используется для приема и общения с клиентами. И поскольку доказательств этого представлено не было, а акт 2014 года сведений об использования "кабинетов" под офисы не содержал, это явилось одним из оснований незаконности включения здания Центрального телеграфа в кадастровый перечень (решение Московского городского суда от 19 ноября 2020 г. по делу № 3а-4489/2020).

Кроме этого, суду было представлено обоснование того, что разрешенное использование земельного участка, на котором располагалось здание Центрального телеграфа, – "эксплуатация прочих административно-управленческих учреждений и общественных организаций", однозначно не предполагает размещение на нем офисов, объектов торговли, общественного питания или бытового обслуживания. А если это так, то здание Центрального телеграфа не обладает признаками объекта налогообложения по кадастровой стоимости и не должно включаться в кадастровый перечень.

Важным аспектом явился и еще один элемент процедуры доказывания, связанный с критикой акта обследования здания, подготовленного Госинспекцией по недвижимости города Москвы. Нами было обращено внимание суда, что указанный выше акт, который и послужил основанием для включения здания Центрального телеграфа в кадастровый перечень, не содержал расчетной части и сведений о том, какие помещения и какой площадью используются в деловых, коммерческих или деловых целях. И поскольку суду было неясно, на основании чего должностные лица Госинспекции пришли к выводу об использовании более 20% площади здания под объекты торговли, бытового обслуживания и общественного питания, он вынес решение об исключении здания Центрального телеграфа из "кадастрового перечня", восстановив нарушенные права налогоплательщика за 3-летний период. Тем самым было установлено, что за период 2017-2020 годов налог на имущество организаций должен уплачиваться не с кадастровой, а со среднегодовой стоимости здания, что значительно (в десятки раз) ниже кадастровой стоимости.

Тема исключения зданий (помещений) из "кадастрового перечня" многоаспектна, и невозможно в рамках колонки рассказать о всех нюансах этого достаточно эффективного направления защиты прав владельцев недвижимости в борьбе за справедливую кадастровую стоимость. Для тех же, кому интересна эта тема и тех, кто может и хочет платить реально экономически обоснованные налоги, мы подготовили более развернутую информацию о стратегии и тактики сбора и представления доказательств в подобных процессах, с которой можно будет ознакомиться на портале ГАРАНТ.РУ в ближайшее время.